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| Veröffentlicht : October 19, 2007 |
Autor : Rothenberg Kategorie : Finanzen und Wirtschaft | Bisher gelesen : 1894 |
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In einem Punkte haben die Medizin und die Anlagebranche Gemeinsamkeiten: So leiden auch die Kunden der Anlagebranche unter Beschwerden, die es zu heilen gilt, namentlich leiden sie öfters einmal unter Anfällen von akuter Renditeschwäche - wer sich die falsche Kapitalanlage auswählt, muß anschließend seinem Depot beim Leiden zusehen. Aber wie in der Medizin hat man auch in der Anlagebranche Abhilfe geschaffen: Hier sind es die so genannten „Ratings“ von Unternehmen und deren Leistungsbilanzen, die als Medizin gegen akute Depotanämie eingesetzt werden. Dabei erweisen sich Ratings als Wegweiser gerade bei noch nicht breit bekannten Assetklassen, wie z.B. Immobilien-Handelsfonds, die im breiten Anlegerpublikum noch nicht den ihnen zustehenden Bekanntheitsgrad besitzen. Das Geschäftsmodell von Immobilien-Handelsfonds beruht auf dem günstigen Erwerb von Wohn- und Gewerbeimmobilien aus Sondersituationen, die oftmals weit unter dem üblichen Verkehrswert erworben werden. Im günstigen Einkauf in vernünftigen, für breite Mieterschichten – egal ob gesetzlich oder privat – bezahlbaren Immobilien in guten Lagen und guter Bauqualität liegt ein Grundstein für den späteren Gewinn im Immobilienhandel, dem Geschäftsbereich der Tübinger Fairvesta, die sich und ihre Unternehmen schon frühzeitig Ratings unterzogen hatte. Als nächste Schritte nach dem günstigen Einkauf erfolgt im Immobilienhandel für gewöhnlich eine Optimierung der Vermietungssituation, eine Beseitigung etwaiger geringfügiger Leerstände, fallweise Schönheitsreparaturen oder auch eine behutsame Sanierung – wenn und wo erforderlich - zur Steigerung des Marktwertes und Vermietungspotenziales. Abschließend erfolgt ein möglichst Gewinn bringender Verkauf in möglichst kurzer Zeit. Die Tübinger Fairvesta ist in diesem Bereich ein spezialisierter Player mit einem Gesamt-Platzierungsvolumen von über 100 Mio. € bezogen auf die letzten fünf Jahre, und eines der wenigen Unternehmen das sich regelmäßig Ratings unterzieht. Ratings durch einen unabhängigen Spezialisten, wie sie z.B. aktuell zum zweiten Male an den einzelnen Unternehmen der Fairvesta vollzogen wurden, beinhalten zusätzlich zu der quantitativen Analyse der Daten aus Jahresabschluss, Gewinn-und-Verlustrechnung und den Unternehmenskennzahlen auch qualitative Kriterien wie Marktdaten und Konkurrenzumfeld, Qualifikation von Management und Leistungsträgern sowie interne Prozesse. Die zukünftigen Potenziale eines Unternehmens, die zukünftige Entwicklung des Marktumfeldes und die Fähigleiten des Managements gehen daher stärker in das Ergebnis ein als die Vergangenheitsdaten, denn Ratings sind grundsätzlich zukunftsgerichtet. Eine unabhängige und professionelle Rating-Analyse entsteht im Team mit zertifizierten und langjährig erfahrenen Branchen- und Finanzanalysten. Die R&S Rating Services AG aus München ist einer der deutschen Marktführer für Ratings mittelständischer Unternehmen. Sie hatte bereits im vergangenen Jahr ein Rating sämtlicher Beteiligungsgesellschaften der Fairvesta – Unternehmensgruppe durchgeführt und war zu diesem Zeitpunkt bereits zu einem „BBB+“ Urteil – für hohe Qualität - gelangt. Bei einer aktuellen Nachbewertung wurden zusätzlich alle bislang angeschafften und teilweise wieder veräußerten Immobilien der einzelnen Fairvesta – Unternehmen wie auch deren jeweilige aktuelle Performance wie auch der Ausblick auf zukünftige Wertsteigerungspotenziale und Mieterträge begutachtet. Über diesen Kernpunkt urteilt der Rating-Bericht der R&S Rating Services AG über die Fairvesta – Unternehmensgruppe wie folgt: „Fairvesta kauft Immobilien aus Bankverwertungen, Zwangsversteigerungen oder Erbauseinandersetzungen. Die Ergebnisse der Bewirtschaftung und die ersten Verkäufe zeigen, dass das Konzept der Fairvesta für die Anleger aufgeht und die prospektierte Performance erreicht und sogar übertroffen wird“, so Hans Loges, der Vorstand der Münchner R&S Rating Services AG. Das Konzept der Fairvesta lautet dabei im Einzelnen: mindestens 10 Prozent Mietrendite und Kaufpreise mindestens 30 Prozent unter Verkehrswert sowie Verkauf nach maximal drei Jahren. Die führende mittelständische Ratinggeselschaft hat daher der Fairvesta vierte und fünfte Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG ein A Rating für höchste Qualität ausgestellt – eine Beurteilung, die R&S Rating Services bislang nur selten vergeben hat. Die unabhängige, umfassende Beurteilung einer Beteiligung und ein daraus abgeleitetes kompetentes Urteil ist für den Anleger, der erwägt einem Unternehmen seine Ersparnisse zur Mehrung anzuvertrauen, sehr wichtig. So ist es einem Anleger auf der Grundlage eines einer solchen umfassenden Analyse möglich, hinter die Kulissen eines Beteiligungsunternehmens zu blicken und die Prognosen und Renditeaussichten einer Anlageform realistisch zu beurteilen. Dies ist Insbesondere bei jeder Form von in die Zukunft gerichteten Anlageformen von höchster Wichtigkeit: denn diese haben eine wesentlich höhere Renditechance als lediglich ein Sparbuch, womit systemimmanent aber auch ein grundsätzlich höheres Risiko einhergeht. In diesem Punkt, bei einer realistischen Abwägung von Risiko und Chance und bei der Reduzierung von Risiko durch Transparenz, sind Ratings hilfreich. Der Tübinger Initiator Fairvesta hat für seine Fairvesta vierte Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG vom Hamburger Fondsanalysten Stephan Appel (CHECK) die Gesamtnote 1,33 erhalten. Damit hat Appel der Fairvesta die beste aller bisher ausgesprochenen Beurteilungen gegeben und begründet dies Einschätzung mit einer Reihe von Analyseergebnissen. Das erfolgsorientierte Geschäftskonzept wird demnach von einem versierten Immobilienhandelsvermarktungsteam getragen. „Dieses mobilisiert nachhaltig werterhöhende Aufholpotentiale und erzielt überdurchschnittlichen Cash-Flow“, begründet Stephan Appel die Bewertung. Außerdem hat ihn das erfahrene Immobilienmanagementteam überzeugt. „Denn das hat eine anfänglich überdurchschnittliche Exit-Performance ermöglicht“, so Appel. Als weitere Gründe für diese sehr gute Beurteilung führt Appel folgende Punkte auf: „Fairvesta hat durch erfolgreiches Bieten bei Zwangsversteigerungen und durch informelle Bankkontakte Zugriff auf unterbewertete Immobilienbestände. Durch die strengen Investitionskriterien wird eine hohe Substanzquote gewährleistet.“ Die Fähigkeiten des Managements eines Unternehmens sind entscheidend für dessen Zukunft. Daher wird auch das Management eines Untenehmens im Rahmen eines Ratings durch die R&S Rating Services AG einer strengen Prüfung unterzogen. „Die nachgewiesenen Anlageerfolge in Immobilienprojekte zeigen zudem“ - so der Bericht zur Fairvesta -, „dass das Management nachweislich die vorgesehenen Zahlen in der Objektbeschaffung aufgrund jahrzehntelanger Erfahrung erreichen bzw. übertreffen können.“ „Auch die Ergebnisse bei der Bewirtschaftung und der Realisierung der bisher getätigten Verkäufe bestätigen die Marktzugänge“, lautet der aktuelle Bericht der R&S Rating Services AG. Dabei war die bisherige durchschnittliche Performance über sämtliche Objekte der Fairvesta - Unternehmensgruppe 12,7 % Mietrendite bezogen auf die Gesamterwerbskosten, also inklusive aller Nebenkosten. Professionelle, unabhängige Ratings, liefern Anlegern echte Entscheidungsgrundlagen für den Umgang mit Ihren Ersparnissen, sind sie doch oft die einzige Methode „hinter die Kulissen“ schauen zu können. Die vorhandene Leistungsbilanz eines Fondsinitiators zu durchleuchten ist aber nicht nur für den Anleger, sondern auch im Vertrieb eine wichtige Sache, denn dies reduziert das Haftungsrisiko und liefert Verkaufsargumente. Professionelle Ratings setzen allerdings voraus dass Beteiligungsunternehmen sich ihren Anlegern auch im Rahmen eines „Versprochen / Gehalten“ – Vergleiches stellen wollen, wie die Fairvesta es getan hat. Abschließend ist anzumerken dass die Landschaft der Anlageprodukte insgesamt von einem regelmäßigen Rating aller angebotenen Produkte nur profitieren könnte. Autor: Albert Albrecht kontakt @ rothenberg - hh . de
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